Discours du 29 janvier 2025

Nous voici enfin réunis pour traiter d’un sujet de préoccupation fort depuis la date du 1er janvier : la sécurisation des propriétaires et des locataires de logements classés G. La loi « climat et résilience » de 2021, issue des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, avait une ambition claire : réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % d’ici à 2030, dans un esprit de justice sociale. Nous devons atteindre la neutralité carbone dans nos bâtiments en 2050 : nous n’avons pas de temps à perdre.Alors qu’est scrutée notre responsabilité dans les dérèglements planétaires du climat et leurs conséquences sur des dizaines de millions de personnes, je rappelle que les bâtiments représentent près de 44 % des consommations d’énergie de la France. Pour satisfaire notre ambition climatique, la loi a prévu l’impossibilité de mettre en location les passoires thermiques les moins bien isolées, classées G, dès 2025, et le reste des passoires, classées F, dès 2028. À partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location.Je le dis très clairement : il n’est pas question, aujourd’hui, de remettre en cause cette loi. Ce n’est pas l’objet de cette proposition de loi transpartisane, que ses deux rapporteurs viennent de présenter, et qui fait suite à celle de Guillaume Vuilletet. Il s’agit d’abord de justice sociale : ce sont les personnes les plus vulnérables qui subissent les logements énergivores. Les passoires sont financées sur le dos des locataires, via leurs factures d’énergie. Une passoire de classe G consomme trois fois plus qu’un logement de classe C. Et ce, sous réserve que les habitants se chauffent car, bien souvent, ils n’en ont pas les moyens. D’ailleurs, selon l’Insee, en 2022, 27 % de la dépense de consommation des ménages sont alloués au logement : c’est de loin la première dépense devant l’alimentation ou les transports. Ce taux était de 20 % seulement en 2017.Bien sûr, ces dépenses comprennent le coût du loyer ou du crédit immobilier ; reste que, de plus en plus, ce sont les charges énergétiques qui alourdissent le total. En dépit de 900 millions d’euros de chèques énergie, nous avons battu en 2023 le record de plus de 1 million de factures d’énergie impayées. S’y ajoute le fait qu’un logement mal chauffé est un logement humide, dont les risques pour la santé des habitants vont des problèmes respiratoires jusqu’aux infections.Je tiens à l’affirmer, ce texte n’est pas dirigé contre les propriétaires bailleurs, dont l’investissement est essentiel pour le logement. Nous les accompagnons afin qu’ils aient accès à MaPrimeRénov’ dans les mêmes conditions que les propriétaires occupants, la prise en charge allant jusqu’à 90 % du montant des travaux, avec en moyenne 22 000 euros de subvention. En outre, MaPrimeRénov’ Copropriété soutient chaque année la rénovation de 30 000 logements ; l’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ, accessible à tous les ménages, finance jusqu’à 30 000 euros de travaux sans avance de frais.J’ai par ailleurs confié à un groupe de travail réunissant acteurs privés, parlementaires et Banque des territoires la tâche de réfléchir à une banque de la rénovation qui faciliterait le financement du reste à charge pour les propriétaires les plus modestes. Le président Stéphane Delautrette, très sensible à cette question, y est tout associé. La rénovation énergétique est devenue populaire, comme en témoignent les excellents résultats enregistrés en 2024 par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : 340 000 logements ont fait l’objet d’une aide dans le cadre de MaPrimeRénov’, dont 91 000 – une hausse de 27 % – au titre d’une rénovation globale. Depuis 2020, année de sa création, MaPrimeRénov’ a porté sur 2,5 millions de logements !S’il n’est pas question de remettre en cause les dispositions de la loi « climat et résilience », force est de constater que leur application ne va pas sans défis, car la tension du parc immobilier n’a jamais été aussi forte. Là encore, considérons les chiffres : l’échéance du 1er janvier concerne 750 000 logements classés G, dont 250 000 situés dans des copropriétés. Ce dernier cas mérite quelques ajustements de bon sens. Tel est l’objet du texte, qui repose sur une évidence : il n’est pas acceptable qu’un propriétaire de bonne foi ne puisse pas louer son logement parce que la copropriété tarde à engager les travaux nécessaires, ou refuse de les voter, ou parce que le locataire s’oppose à leur réalisation. Par ailleurs, nombre de propriétaires et de locataires ne maîtrisent pas encore pleinement leurs droits et devoirs en matière de rénovation énergétique. Cela engendre quelquefois des incompréhensions, voire des tensions, qu’il est de notre devoir de résoudre.Aussi, cette proposition de loi vise à détailler de façon concrète, pragmatique et équilibrée certaines modalités d’application des obligations de décence énergétique, en commençant par une précision essentielle concernant le calendrier : un logement classé G n’est pas forcément sorti le 1er janvier du parc locatif. La loi « climat et résilience » s’applique à la signature d’un bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite, généralement au bout de trois ans ; les propriétaires et locataires en cours de bail ne sont pas concernés. Cela va mieux en le disant.Le texte dispose ensuite que l’obligation de mise en conformité énergétique est réputée satisfaite si le propriétaire a réalisé tous les travaux qui lui étaient possibles, mais se heurte désormais à des contraintes techniques ou administratives, par exemple le refus d’une assemblée générale de copropriété ou des architectes des bâtiments de France. Je me suis engagée à travailler à la facilitation des rénovations du bâti ancien, en lien avec la ministre de la culture. (M. Bastien Marchive, rapporteur, applaudit.) Il est également prévu que les obligations pesant sur les bailleurs soient temporairement suspendues si la copropriété s’engage dans un projet de rénovation énergétique, ce qui favorisera une approche globale, cohérente, plutôt qu’une juxtaposition peu efficace de travaux individuels.Le texte renforce évidemment les droits des locataires : il leur sera possible de demander au juge une réduction de loyer proportionnée à la surconsommation énergétique de leur logement, jusqu’à ce que les travaux aient été réalisés. En revanche, s’ils n’ont pas laissé le bailleur procéder à ces travaux, ils ne pourront se retourner contre lui, ce qui sécurise leur relation.L’intérêt général consiste à sauver la planète, mais aussi à faire en sorte que les gens dépensent moins pour se chauffer et continuent de trouver des logements de qualité. Cette qualité constitue une question sociale, sanitaire, environnementale et économique. Pour autant, et par souci de crédibilité, nous devons faire montre de pragmatisme. C’est pourquoi, messieurs les rapporteurs, le gouvernement soutient pleinement votre initiative ; cette proposition de loi très attendue contribuera au respect du Parlement, sa coproduction répondant à la volonté que ces enjeux, qui concernent toute notre société, fassent l’objet d’un consensus au sein de votre assemblée. Bravo pour votre travail ! (Applaudissements sur les bancs des groupes SOC, EcoS et GDR ainsi que sur les bancs des commissions.)

Même avis, pour les mêmes raisons.Le texte législatif s’imposant au pouvoir réglementaire, les marges de manœuvre du gouvernement pour adapter le calendrier d’application de la décence énergétique apparaissent particulièrement réduites. Prévoir un décret supplémentaire n’aurait pas beaucoup de sens.

Je prendrai moi aussi un peu de temps pour répondre à l’ensemble des amendements qui tendent au report du calendrier. Ce report n’est pas souhaitable, au nom de la crédibilité de l’action publique et pour protéger les locataires de la précarité énergétique.C’est d’abord une question de justice sociale : ce sont les personnes les plus vulnérables qui vivent dans les logements énergivores, des passoires financées souvent sur le dos des locataires, par l’intermédiaire de leur facture d’énergie : dans une passoire thermique, on peut vite payer cent euros de plus par mois, parfois plusieurs milliers d’euros par an.Ce serait ensuite envoyer un très mauvais signal, notamment par rapport aux engagements internationaux de la France en matière climatique. Nous devons atteindre la neutralité carbone dans nos bâtiments d’ici à 2050. Nous n’avons pas de temps à perdre.Continuer à autoriser la location des passoires thermiques reviendrait aussi à mettre un coup d’arrêt aux chantiers et à l’activité des entreprises qui profitent de cet élan – votre rapporteur, Bastien Marchive, l’a souligné. Ce serait une erreur sur le plan tant social qu’économique.Enfin, cela conduirait à la multiplication des chèques énergie versés par l’État.Nombre de dérogations et d’assouplissements ont d’ores et déjà été accordés, notamment pour les petites surfaces. La proposition de loi, équilibrée, vise à prévoir des adaptations pour les cas problématiques. Cette initiative, préparée en concertation avec les différents acteurs, va dans le bon sens. C’est pourquoi je demande le retrait des amendements visant à reporter le calendrier ; à défaut, l’avis du gouvernement serait défavorable.

Voici quelques chiffres pour compléter les propos de M. Marchive. Je rappelle qu’entre 2023 et 2024, on a recensé 500 000 passoires de moins, classées F et G, et que, sur les 37 millions de logements, environ 600 000 logements loués sont classés G : nous sommes donc loin des 18 % évoqués. Vu la masse de passoires thermiques rénovées entre 2023 et 2024 et le nombre de celles qui restent à requalifier, l’objectif ne semble pas inatteignable. Il faut que nous progressions, que nous restions mobilisés, mais avec les souplesses introduites par cette initiative parlementaire, on voit que c’est possible.Il faut aussi balayer devant sa porte : que faisons-nous au quotidien, avec l’Agence nationale de l’habitat et tous les acteurs, si ce n’est d’essayer d’améliorer la formation, de renforcer les contrôles, dont nous avons triplé le nombre avec les organismes certificateurs.

On peut toujours faire mieux, mais les résultats que je viens d’évoquer montrent que nous progressons, bien que nous ayons le devoir d’améliorer encore les choses.

Comme M. le député me reprenait sur les chiffres, je serai très précise. Effectivement, les 37 millions correspondent à l’ensemble du parc. Reste que les 600 000 logements classés G peuvent être rapportés aux 10 millions de logements privés loués ou aux 17 millions de logements loués, sociaux et privés. Voilà les chiffres, monsieur le député, pour être exacte dans mes propos. Même avis.

Même avis, pour les mêmes raisons.

Le présent amendement soulève une question délicate : doit-on légiférer sur la relation entre bailleur et locataire dès lors qu’il n’y a pas de nouveau bail signé et que la relation est paisible ? Cependant, si on ne légifère pas, une passoire thermique risque de ne pas être rénovée avant longtemps ; or il paraît normal qu’un propriétaire se soucie de la qualité de son logement. Par ailleurs, les reconductions ne peuvent pas s’accumuler indéfiniment.Le sujet doit donc être examiné avec attention. Il est difficile de donner un avis favorable à votre proposition en l’absence d’étude d’impact, car une telle mesure ne serait pas sans conséquences. C’est pourquoi je demande, à ce stade, le retrait de votre amendement.

Comme M. le rapporteur, je partage votre préoccupation. Compte tenu de la durée moyenne des baux, je vous demande de retirer votre amendement no 39 au profit du no 37, qui précise que le niveau de performance retenu pour l’obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard trois ans après la conclusion du bail, pour éviter qu’en cas de bail long, le bailleur soit dispensé pendant six ans de toute obligation de rénovation énergétique.

Monsieur Jolivet, le délai prévu à l’amendement no 37 s’appliquera bel et bien aux bailleurs sociaux. Nous travaillons avec eux à ce sujet.L’objectif visé par la présente proposition de loi, auquel le gouvernement souscrit, est de maintenir sur le marché des logements dans lesquels les propriétaires ont déjà réalisé tous les travaux possibles au vu des contraintes techniques ou administratives. L’alinéa 6 permet d’éviter les sanctions contre les propriétaires bailleurs et le recours au juge en cas de travaux impossibles ou refusés par une autorité administrative ou par la copropriété. Il s’agit d’éviter que des logements sortent du parc locatif lorsque les bailleurs ont fait leur meilleur effort, et que celui-ci est attesté, pour améliorer l’efficacité énergétique de leur bien, sans pour autant pouvoir atteindre les niveaux requis, du fait de contraintes extérieures – ce n’est donc nullement de l’inaction. Je demande donc le retrait de l’amendement no 21, sans quoi mon avis sera défavorable.L’amendement no 23 vise à rétablir en partie une rédaction issue de la loi « climat et résilience ». Le gouvernement est ouvert à une évolution de la rédaction visant à mieux encadrer la notion de « raisons techniques » afin d’éviter qu’elle ne fasse l’objet d’interprétations juridiques trop extensives. Néanmoins, l’un des objectifs de la proposition de loi est d’éviter qu’un propriétaire de bonne foi soit empêché de mettre en location son logement parce que les travaux de la copropriété mettent du temps à être engagés, parce que la copropriété refuse de voter des travaux indispensables ou parce que le locataire s’oppose à la réalisation des travaux. Il s’agit là de décisions administratives. La notion de « décision administrative » englobe aussi les refus de travaux liés à des contraintes d’urbanisme. Je demande donc le retrait de l’amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Je comprends le sens de vos amendements qui visent à éviter les contournements du dispositif via un vote négatif de copropriétaires.Même si ce n’était pas l’intention de la commission, la rédaction de la proposition de loi, telle qu’elle est issue de ses travaux, pourrait inciter les copropriétaires bailleurs à voter contre les travaux de rénovation. Comme vous, je pense qu’il faudrait améliorer la rédaction du texte afin d’éviter cet écueil et de s’assurer que les copropriétaires ont fait preuve de toutes les diligences possibles pour faire voter les travaux concernés.D’autres amendements tendront à préciser la notion de diligence des bailleurs, aussi vous proposerai-je, sans ignorer votre appel, de retirer vos amendements. À défaut, j’émettrai un avis défavorable pour les raisons évoquées.

…qui sera sous-amendé.

Je suis favorable à l’amendement no 30 sous réserve de l’adoption du sous-amendement.

Votre amendement vise à suspendre l’interdiction pour les propriétaires bailleurs de mettre en location un logement indécent dès lors que le syndicat de copropriétaires a décidé de constituer un fonds dédié au financement de travaux de nature à permettre le respect des niveaux de performance sans spécification sur le délai de réalisation de tels travaux.Or la constitution d’un fonds de travaux ne crée pas d’obligation de réaliser lesdits travaux et encore moins dans des délais imposés.Je vous invite à retirer l’amendement et j’émettrai à défaut un avis défavorable, étant donné que la proposition de loi introduit déjà des dérogations substantielles à la loi en vigueur.

C’est ça !

Même avis.

Vous proposez qu’on ne considère plus un logement en copropriété comme indécent si le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de travaux plutôt qu’un contrat de maîtrise d’œuvre. Si le recours à une maîtrise d’œuvre est largement répandu pour la réalisation de travaux de rénovation d’ampleur, il n’est pas obligatoire ; la copropriété peut décider de conclure directement un contrat avec l’entreprise de travaux. En outre, la signature d’un contrat de maîtrise d’œuvre, si elle témoigne de la volonté de la copropriété de s’inscrire dans une démarche de rénovation, n’entraîne pas nécessairement la réalisation de ces travaux. La référence à un « contrat ayant pour objet la réalisation de travaux » apporte peut-être plus de sécurité juridique. C’est pourquoi je m’en remets à la sagesse de cette assemblée.

Même avis.

Ces amendements proposent de limiter les délais raisonnables à deux, trois ou cinq ans. Je demande le retrait des trois premiers au profit de l’amendement no 49 en rappelant que la proposition de loi prévoit que l’obligation de décence énergétique d’un logement situé dans un immeuble en copropriété est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat portant sur un projet de rénovation, sous réserve que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable pour la réalisation des travaux. Si préciser le délai apporte plus de clarté pour l’ensemble des parties prenantes, une durée de deux ou de trois années peut être insuffisante pour la réalisation de travaux en copropriété qui peuvent être de grande ampleur : je pense notamment aux grandes copropriétés, dont les travaux peuvent prendre de nombreuses années. Pour autant, je comprends la volonté de ne pas renvoyer le délai à un temps indéfini. Aussi, je donnerai un avis favorable à l’amendement no 49 limitant le délai à cinq ans.

Même avis, tout en ayant conscience qu’il faudrait approfondir le sujet des monopropriétés.

Même avis.

Même si votre amendement était voté, le locataire devrait saisir le juge en cas de refus du bailleur d’exécuter les travaux. Or, en l’état actuel de la réglementation, le locataire qui se trouve en situation de précarité énergétique peut déjà saisir directement le juge aux fins d’obtenir une mesure de réduction ou de suspension du loyer. Par ailleurs, déterminer une révision du loyer à due proportion du surcoût induit par la non-décence énergétique du logement serait sans doute techniquement complexe, source de différends et sans doute de contentieux. Demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.

Dès lors que, comme le prévoit la proposition de loi, l’obligation de décence énergétique est réputée satisfaite dans les cas où les travaux sont impossibles à réaliser, ces cas n’ont plus à être examinés par le juge au titre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte précise que le juge qui prononce une réduction de loyer doit tenir compte de la diligence du bailleur et que ladite réduction ne saurait excéder le préjudice subi par le locataire. Il nous paraît donc pertinent de la conserver dans son principe. C’est pourquoi je demande le retrait de l’amendement.

S’il est nécessaire de compenser par une réduction de loyer tout ou partie du préjudice subi par le locataire lorsque son logement ne répond pas aux exigences de décence énergétique, il est également pertinent de prendre en considération les actions et la diligence du bailleur afin de chiffrer cette réduction. Inscrire dans la loi cette précision permet de clarifier le cadre d’appréciation du juge. Toutefois, étant donné le contexte général du débat, je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée nationale, dans un esprit de compromis.

La proposition de loi prévoit que la réduction de loyer prononcée par le juge en cas d’indécence énergétique prend fin une fois les travaux de rénovation énergétique réalisés. Elle exclut toutefois les logements qui, malgré ces travaux, demeurent classés G+ : la réduction de loyers pour ces logements perdure alors au-delà de la fin des travaux. Cette disposition de la proposition de loi se justifie dans la mesure où, dans cette catégorie de logements, dont la performance énergétique est très mauvaise, le préjudice financier subi par les locataires peut être important. Cependant, le cas dont nous débattons est très théorique : on peut vraiment se demander dans quelles situations faire tous les travaux ordonnés par le juge ne permet pas de sortir de la catégorie G+ !Je comprends votre position qui vise à ne pas envoyer un message négatif aux propriétaires de bonne foi qui ont fait réaliser tous les travaux possibles pour améliorer la performance énergétique d’un logement qu’ils louent. Sans étude d’impact et pour laisser place au débat, le gouvernement s’en remet à la sagesse de l’Assemblée, car la question que vous posez suscite sans doute de l’interrogation pour de nombreuses personnes.

L’amendement no 36 de M. Bazin est plein de bon sens et permettra de sécuriser la situation à partir du 1er janvier 2025, avec la précaution introduite par le sous-amendement no 51 de M. Marchive pour éviter le risque d’inconstitutionnalité. L’avis du gouvernement est favorable sur l’amendement no 36 ainsi sous-amendé ainsi que sur l’amendement no 42, deuxième rectification.