Discours du 28 mai 2026

La France traverse une crise du logement d’une ampleur inédite. Derrière les chiffres, ce sont des millions de Français qui peinent à se loger. Pour huit Français sur dix, le logement est le poste de dépense qui pèse le plus sur le pouvoir d’achat. Des étudiants renoncent à leurs études, des salariés à un emploi faute de logement accessible. Dans le même temps, 2,8 millions de demandes de logement social restent en attente ; les attributions ralentissent et la mobilité résidentielle recule.Depuis la fin du dispositif Pinel, en 2024, l’investissement locatif dans le neuf s’est effondré de près de 80 % par rapport à l’avant crise sanitaire. Face à la diminution de l’offre locative, à la vacance de nombreux logements et à la dégradation d’une partie du parc ancien, je fais par cette proposition de loi le choix pragmatique de mobiliser le parc déjà existant, qui représente un potentiel important.Ce texte, que j’ai souhaité équilibré et aussi consensuel que possible, s’attaque à trois freins identifiés grâce aux remontées des acteurs de terrain lorsque j’étais ministre : tout d’abord, un cadre fiscal qui favorise aujourd’hui la location meublée, voire le détournement de l’usage du bail civil, au détriment de la location nue, pourtant mieux adaptée au besoin de logements de longue durée ; ensuite, la difficulté pour les petites entreprises à se lancer dans des groupements d’entreprises, pourtant indispensables au chantier de rénovation globale ; enfin, les prêts collectifs pour financer les travaux en copropriété, un dispositif qui ne fonctionne toujours pas.L’article 1er assouplit les conditions d’éligibilité du statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026. Ce dispositif permet un amortissement du bien à condition de rénover et de faire de la location nue à loyer modéré. Or, aujourd’hui, les critères sont trop restrictifs : les maisons individuelles existantes en sont exclues – cela s’entend peut-être pour les constructions neuves, afin de limiter l’artificialisation des sols et d’encourager l’habitat collectif, mais pas lorsque la maison est déjà construite et vacante –,…

…et le critère de 30 % de la valeur du bien en travaux pour atteindre une étiquette énergétique A ou B est inatteignable dans l’ancien – c’est oublier en effet les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales, voire liées à des travaux de copropriété.La rédaction adoptée en commission apporte plusieurs ajustements de bon sens : elle étend le dispositif aux maisons individuelles existantes, supprime l’obligation de réhabilitation lourde et abaisse le seuil des travaux à 20 % de la valeur du bien, et retient enfin une logique de progression énergétique réaliste en prévoyant un gain de deux classes pour les logements F ou G et d’une classe pour les logements classés E ou mieux. J’insiste sur un point essentiel : si la location nue n’est pas rendue plus attractive grâce à un statut du bailleur privé réellement opérationnel, les investisseurs se tourneront vers la location meublée sous le régime LMNP – loueur en meublé non professionnel. Or dans ce régime, il n’existe ni plafond d’amortissement, ni condition de travaux, ni plafonnement des loyers, ni condition de ressources des locataires. En d’autres termes, aucune contrepartie n’est exigée.L’article 2 vise à faciliter les rénovations globales qui nécessitent plusieurs corps de métier. En effet, de nombreuses petites entreprises hésitent encore à se regrouper, craignant qu’un régime de solidarité ne s’applique automatiquement entre cotraitants. Le droit actuel ne prévoit pourtant pas cette solidarité par principe, mais il faut clarifier la règle afin de sécuriser les entreprises et de lever ce frein aux travaux.L’article 3 doit permettre le véritable déploiement des prêts collectifs en copropriété pour financer les travaux de rénovation énergétique. La loi « habitat dégradé » a constitué une avancée avec la création du prêt collectif à adhésion simplifiée, mais le mécanisme de garantie est trop rigide pour rassurer les prêteurs, et d’ailleurs, les banques ne le proposent pas.La rédaction adoptée en commission, inspirée des travaux du Sénat dans le cadre de la proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction, dite Choc, conserve les garanties existantes tout en ouvrant la possibilité d’une garantie collective alternative. Cette souplesse permettra de rendre ces prêts réellement opérationnels, au bénéfice des copropriétaires comme des établissements prêteurs. Comme l’a très justement dit notre collègue Charles de Courson en commission, ce texte ne prétend pas être « le grand soir » du logement, mais mon expérience m’a démontré que l’on faisait avancer durablement les choses en traitant des blocages concrets et opérationnels plutôt qu’en multipliant des mesures trop ambitieuses pour aboutir.C’est précisément l’objectif de ce texte : lever des freins ciblés pour relancer à la fois les travaux de rénovation et l’investissement locatif dans l’ancien, mais aussi offrir aux locataires un logement décent énergétiquement et dont les loyers abordables rendront plus accessibles l’entrée dans le parc locatif privé. C’est vers ce résultat que, je l’espère, nous cheminerons ensemble. (Applaudissements sur les bancs du groupe LIOT. – M. Michel Criaud applaudit également.)

Merci !

Merci beaucoup !

Je n’ai pas pris la parole, à l’issue de la discussion générale, pour répondre aux différentes interventions, mais je profite de ce premier amendement pour rassurer Mme Soudais. Comme elle, je vais régulièrement sur le terrain. Dans une autre vie, j’ai travaillé quinze ans, en tant qu’assistante sociale, dans les quartiers les plus difficiles du bassin minier du Nord, le territoire le plus en difficulté. Je côtoie très régulièrement les gens et je les ai accompagnés pour retrouver un logement alors qu’ils étaient dans le plus grand dénuement.Il faut agir sur le logement social et sur l’investissement locatif privé dans l’ancien, à loyer abordable, pour marcher sur deux jambes. Comme cela a été rappelé par plusieurs intervenants, nous ne résoudrons pas autrement la crise du logement. Il faut donner un logement à chacun de nos concitoyens. Pour y parvenir, le logement social doit être un combat : il faut plus de logements sociaux réhabilités. Cependant, il est également nécessaire d’utiliser le parc de logements dégradés qui sort du locatif, en aidant des investisseurs à les rendre accessibles, abordables et à augmenter leur performance énergétique. Voilà l’objectif de ces articles. Vous comprendrez donc que j’émette un avis défavorable sur cet amendement.

Voilà !

En leur offrant un logement locatif !

Je vous encourage à aller dans les communes moyennes du bassin minier dont je vous ai parlé, qui ne sont pas en zone tendue, mais où l’on manque cruellement de logements et où il faut favoriser la décohabitation. Vous irez dire à ces ménages qu’il faut laisser leurs logements vacants, ne pas les requalifier et ne pas accompagner leur transformation. Avis défavorable.

Voilà ! Eh oui !

Si je comprends bien, ces amendements ne visent pas à mettre fin à l’obligation faite aux propriétaires d’engager des travaux pour bénéficier du dispositif Jeanbrun. Ils tendent simplement à supprimer la condition que le coût de ces travaux représente 20 % du prix du logement, au motif qu’elle pourrait être injuste, car selon qu’on habite un territoire en déprise ou en région parisienne, le prix d’un studio de 30 mètres carrés variera fortement, de l’ordre de 70 000 euros d’un côté ou de 350 000 euros de l’autre, ce qui aura des conséquences significatives sur le montant des travaux à réaliser. Dans un cas, ce montant pourrait ne pas suffire à franchir deux classes énergétiques, dans l’autre il pourrait être rédhibitoire.Pour ces raisons, et parce qu’en commission nous avons réintroduit un critère relatif à la performance énergétique des travaux, qui ne figurait pas dans la proposition de loi initiale, le critère qualitatif me paraît plus intéressant. La question n’est pas de savoir combien coûtent les travaux, mais à quoi ils servent. Dès lors que les logements classés F ou G progressent de deux classes, l’objectif a été atteint. C’est la priorité. Tant mieux si certains y arrivent par un investissement raisonnable. Si on oblige à réaliser des travaux, on financera des cuisines équipées.

Avant de donner mon avis sur ces amendements, permettez-moi de rappeler que la réduction de financements budgétaires de MaPrimeRénov’, prévue par le budget décidé par M. Barnier, était compensée par une augmentation du financement par les C2E – certificats d’économie d’énergie. Globalement, le dispositif bénéficiait de la même enveloppe que le prêt à taux zéro qui, censé disparaître, a finalement été déployé sur tout le territoire, pour le neuf comme pour l’ancien, rencontrant un vrai succès. Pour la première fois depuis des années, le gouvernement de M. Barnier avait remis en vigueur la RLS à hauteur de 200 millions. (Mme Danielle Brulebois applaudit.) C’était une vraie victoire pour le logement social. Je me devais de le rappeler. Merci, monsieur Barnier, d’en avoir décidé ainsi. (Applaudissements sur quelques bancs des groupes EPR et DR. – MM. Pascal Lecamp et Laurent Mazaury applaudissent également.)Je comprends la logique des amendements de Mme Chatelain et M. Piquemal, qui tendent à rendre les logements très performants, mais on sait que l’objectif qu’ils visent est quasiment inatteignable. Surtout, un logement classé F ou G a de fortes chances de devenir un logement vacant, parce que les investissements pour la progression énergétique deviennent trop exigeants. Trois sauts de classe, voire quatre, c’est inatteignable et cela pourrait renforcer le risque qu’ils restent inoccupés. Je suis donc défavorable à ces amendements.Je comprends aussi que M. Echaniz veuille limiter le dispositif aux logements classés F ou G. Nous proposons de l’ouvrir aux logements classés E ou plus, à condition que les propriétaires fassent l’effort de passer une classe au-dessus, poursuivant ainsi l’amélioration de la performance énergétique au bénéfice des locataires. Il me semble plus utile et vertueux d’étendre le dispositif à tous, c’est pourquoi je demande le retrait de l’amendement ; sinon, ce sera un avis défavorable.

L’amendement tend à ajouter au critère de performance énergétique des travaux un critère de mise aux normes d’accessibilité. Si l’intention ne peut être que partagée, les contraintes techniques du bâti ancien font bien souvent obstacle à l’adaptation complète des logements à des habitants en situation de handicap. Par exemple, certains logements se trouvent au sixième étage d’immeubles dans lesquels des ascenseurs ne peuvent être installés.L’adoption de l’amendement exclurait du dispositif Jeanbrun une partie du parc ancien et empêcherait la rénovation énergétique des logements, au motif qu’ils ne peuvent pas être adaptés aux normes d’accessibilité. Ce serait la double peine !Toutefois, je reste sensible au problème que vous soulevez. J’aurais plutôt soutenu une majoration du taux d’amortissement quand les travaux de rénovation énergétique ont permis d’adapter le logement aux normes d’accessibilité, y compris dans des logements vacants.Je regrette que vous n’ayez pas évoqué ce problème lors de l’examen du texte en commission. Nous aurions pu le traiter sans pénaliser les logements exclus de la requalification et d’une mise sur le marché locatif.

La commission a émis un avis défavorable.Toutefois, je me suis rendue dans les territoires français des Antilles il y a quelques mois à peine, pour me rendre compte de l’état du bâti ancien et j’ai pu y mesurer combien le chemin qui reste à parcourir était long. Je suis donc tentée d’émettre à titre personnel un avis favorable, car c’est le seul moyen d’assurer la rénovation de ce patrimoine immobilier, qui est en train de sortir de nos radars.Monsieur le ministre, je vous sais sensible à la question de l’adaptation aux outre-mer des normes et décisions applicables en France hexagonale. Elle se pose au sujet du PTZ : on avait voté son adaptation au bâti ancien des territoires d’outre-mer, mais le 49.3 a remis cette mesure en question. Si elle n’était pas prise, aucun ultramarin ne pourrait accéder à la propriété.

Cet amendement, ainsi que les trois suivants, tend à modifier la durée minimale de location obligatoire après les travaux. La durée de neuf ans avait fait l’objet de longs débats : elle constitue un point d’équilibre. Le fait que certains amendements proposent de l’abaisser à six ans et d’autres de la porter à douze ans montre bien qu’il faut, à un moment, arbitrer – ce qui a déjà été fait dans le cadre du projet de loi de finances. Mon explication vaut pour l’ensemble des amendements sur le sujet : il convient de maintenir la durée de neuf ans ; je serai donc défavorable à tous ceux qui s’en écartent.

Je l’ai rappelé tout à l’heure : le débat a largement eu lieu à l’occasion du PLF et nous avons trouvé un point d’équilibre à neuf ans. Restons-en à ce compromis. Il paraît raisonnable et il est très attendu par le secteur.

Il s’agit, avec le dispositif Jeanbrun, de trouver un équilibre entre deux exigences. D’une part, un soutien fiscal à l’investissement locatif, par un mécanisme d’amortissement. D’autre part – et je resterai ferme sur ce point –, la garantie de loyers modérés. Nous savons que le loyer contraint énormément le pouvoir d’achat des ménages. Il faut donner la possibilité d’accéder à un logement où les loyers sont maîtrisés – cela va du logement locatif intermédiaire (LLI), qui s’adresse à des gens qui ont déjà un certain revenu, au logement très social. Il est essentiel de maintenir cet équilibre. Je suis donc défavorable à l’amendement no 30.L’amendement no 33 vise à augmenter de 0,5 point le taux d’amortissement de base. Je suis favorable à l’augmentation de ce taux dans certains cas, afin de créer une plus forte incitation. C’est pourquoi je serai favorable à l’amendement no 8 de Mme Rossi, qui tend à augmenter le taux de 0,5 point quand le logement est resté vacant pour une longue durée – cela me paraît un soutien nécessaire. Avis défavorable sur l’amendement no 33.

Favorable, en effet !

Comme M. Echaniz l’a rappelé, il s’agit bien de proposer une majoration du taux quand le logement est vacant depuis deux ans au moment de son acquisition. Il n’y aura donc pas d’effet d’aubaine : soit le logement est vacant depuis plus de deux ans et le nouveau propriétaire aura alors l’opportunité de bénéficier du Jeanbrun, soit il ne l’est pas et il sera acheté par d’autres acquéreurs, d’autres investisseurs. Dans tous les cas, le marché ne sera pas bloqué. (M. Iñaki Echaniz applaudit.)

Défavorable.

Avis défavorable, puisque la commission a adopté l’inclusion de la transformation de bureaux en logements dans le champ du dispositif Jeanbrun. L’intérêt de cette mesure est évident : élargir à tout bâti transformé la possibilité de le rendre à l’investissement locatif, surtout quand il permet, avec des loyers abordables, que le logement soit accessible.

Limiter le dispositif à deux logements orienterait les investisseurs qui ont plus de moyens à mettre vers le régime LMNP. Or là, c’est open bar : loyers libres, aucune contrainte, possibilité de louer pour une courte durée, etc. Avis défavorable, en raison de ce potentiel effet de bord.

Je comprends vos motivations et votre mobilisation, monsieur Jolivet, mais il est déjà prévu que les SCPI pourront accéder au dispositif Jeanbrun. En revanche, vous souhaitez qu’elles puissent en bénéficier tout en louant à un membre de leur famille. Je viens de donner un avis défavorable sur un amendement portant sur ce sujet. C’est pourquoi je vous proposerai de retirer cet amendement.

Contrairement à ce qu’indique l’exposé sommaire de votre amendement, les trois dispositifs sont déjà cumulables – et c’est normal, puisque niches fiscales et subventions publiques répondent à des logiques différentes. Demande de retrait car l’amendement est satisfait.

Avis défavorable. Je serai également défavorable à tous les amendements qui suivent afin de conserver la nouvelle rédaction adoptée par la commission des affaires économiques, à l’exception de l’amendement de Mme Le Meur, qui prévoit le dépôt d’un rapport après cinq ans pour en corriger les effets si nécessaire.Avec MaPrimeRénov’, dans le passé, les interventions portaient principalement sur des monogestes – un seul corps d’État réalisait un geste isolé. Les artisans pouvaient donc intervenir.Aujourd’hui, la rénovation globale domine, et elle impose des groupements momentanés d’entreprises. Cela a un impact très significatif sur les entreprises artisanales, qui mérite d’être accompagnées – il ne faut pas les pénaliser par rapport à d’autres entreprises comme les entreprises tous corps d’état. Les entreprises artisanales, comme d’autres entreprises, paient déjà une surprime pour se protéger des défaillances éventuelles.

Oui, ils doivent prendre une assurance !

Défavorable.

Comme je l’ai dit, demande de retrait au profit de l’amendement à venir de Mme Le Meur ; à défaut, avis défavorable.

Défavorable.

L’amendement no 6 de Mme Chatelain remplace l’expression « estimé équivalent par le prêteur », qui peut sembler trop subjective – c’est aussi l’avis des représentants du secteur –, par une formule plus objective, « présentant des garanties équivalentes ». Nous y sommes favorables et nous proposons le retrait de l’amendement no 85 au bénéfice de l’amendement no 6, dont la rédaction est meilleure.

L’amendement prévoit en effet l’allongement à vingt-cinq ans de la durée des prêts collectifs pour les logements en montagne. La durée de vingt ans, actuellement en vigueur, est alignée sur la durée maximale de l’éco-PTZ copropriété pour la rénovation globale. Il est donc raisonnable de maintenir cette cohérence et problématique de prévoir une dérogation uniquement pour les logements en montagne. Je vous propose de retirer l’amendement.

L’amendement de Mme Chatelain tombe à pic : il suffit de sortir de l’hémicycle et d’aller dehors pour comprendre que nous faisons face à une accélération du réchauffement climatique.

Le rapport Rivaton, rendu public il y a quelques mois, a montré qu’il était urgent de prendre des dispositions permettant une meilleure protection solaire extérieure. La disposition proposée est pleine de bon sens : elle facilitera et simplifiera l’accompagnement des travaux de copropriété. On ne peut, madame Chatelain, que soutenir votre initiative !

Je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée et j’attends l’avis du gouvernement pour être éclairée sur l’opportunité d’un tel rapport.

Cet amendement propose le dépôt annuel d’un rapport sur les niches fiscales, qui figure déjà en annexe du projet de loi de finances. L’amendement étant satisfait, je demanderai son retrait ; à défaut, avis défavorable.

Sans plagier les propos de mes collègues, je regrette le manque de nuance et d’équilibre de votre proposition de titre.Reconnaissez toutefois que l’outil d’investissement dans le locatif que nous proposons est un des seuls, ou un des rares outils ouverts aux personnes ayant des revenus moyens ou modestes, voire très modestes, permettant d’améliorer la performance énergétique. L’amortissement, plafonné à 8 000 euros, reste raisonnable par rapport aux dispositifs existants, tel celui de la location meublée non professionnelle, et il évitera peut-être le recours au bail code civil, ce qui serait une très bonne chose. C’est pourquoi j’émettrai un avis défavorable.Je profite de cette occasion pour remercier le groupe LIOT de m’avoir laissé la possibilité d’engager ce débat dans l’hémicycle et tous nos collègues, quels qu’ils soient, de l’avoir rendu constructif et respectueux. (Applaudissements sur les bancs des groupes EPR, DR, Dem, HOR et LIOT.)