Discours du 28 avril 2026

La crise du logement que traverse notre pays est l’une des crises sociales les plus graves et les plus durables auxquelles nous ayons été confrontés. Elle touche les jeunes actifs, qui ne parviennent plus à se loger près de leur emploi, les familles, qui renoncent à s’agrandir faute d’espace, les classes moyennes, qui voient s’éloigner leur perspective d’accéder à la propriété, mais aussi les communes et les territoires, dont le développement est freiné par l’insuffisance de l’offre. Cette crise n’est pas seulement la conséquence de la hausse actuelle des taux d’intérêt ou de la conjoncture économique récente : elle est surtout le résultat de choix politiques, fiscaux et réglementaires accumulés depuis des années. En effet, à force de considérer le logement locatif privé comme une rente, l’accession à la propriété comme un frein à la mobilité, le logement social comme un bien de mainmorte et le foncier comme une ressource qu’il faudrait presque entièrement neutraliser, on a progressivement organisé la pénurie. Les gouvernements successifs ont ainsi affaibli l’accession, notamment sociale, à la propriété, alors qu’elle est essentielle à la fluidité du marché ; ils ont aussi raréfié le foncier constructible à travers la zanification du pays.Monsieur le ministre, il faut ici parler clairement : on a zanifié le pays ; en raréfiant le foncier, on a fait exploser le prix des terrains constructibles – favorisant ainsi les rentes foncières – et rendu de nombreuses opérations économiquement impossibles. Personne ne conteste la nécessité de protéger les terres agricoles, les espaces naturels et la biodiversité. Mais la manière dont cette politique est aujourd’hui conçue et appliquée produit des effets extrêmement préoccupants sur la construction. En pratique, le ZAN revient trop souvent à réduire fortement les possibilités de construire, y compris dans les territoires où les besoins de logements sont considérables. Heureusement, l’article 15 du projet de loi de simplification de la vie économique va dans la bonne direction puisque, sous réserve de la décision du Conseil constitutionnel, il permettrait de commencer à assouplir cette trajectoire en permettant de remettre du foncier sur le marché, soit environ 28 500 hectares. C’est un premier pas ; il faudra aller beaucoup plus loin.Enfin, nous avons laissé s’accumuler des normes, ce qui renchérit le coût de la construction de l’ordre de 15 % sur les dix dernières années. Depuis trop longtemps, nous ajoutons des règles aux règles, des contraintes aux contraintes, des exigences aux exigences ; chacune peut être défendue isolément, mais leur accumulation finit par produire un surcoût considérable.C’est pourquoi il faut libérer le foncier et assurer une véritable dézanification du pays. Nous devons adapter le ZAN aux réalités locales en redonnant aux communes des marges de manœuvre afin de remettre du foncier sur le marché là où la demande est la plus forte. Il s’agit de concilier les objectifs environnementaux avec l’impératif du logement, et de sortir d’une logique de blocage pour retrouver une logique d’équilibre.C’est bien l’ensemble de ces facteurs qui expliquent la situation actuelle. Dès lors, la réponse doit être cohérente et globale. Il faut relancer l’accession sociale à la propriété car elle est au cœur de la fluidité du marché : lorsque l’accession se bloque, tout le reste du parcours résidentiel se grippe. L’élargissement du prêt à taux zéro constitue une première étape utile, mais il faut aller plus loin en assouplissant les règles d’accès au crédit qui bloquent toujours des ménages pourtant capables de rembourser leur emprunt. Faciliter l’accession sociale, ce n’est pas seulement permettre à certains de devenir propriétaires, c’est aussi libérer des logements locatifs et redonner ainsi du mouvement à l’ensemble du marché.De plus, depuis des années, le propriétaire bailleur est trop souvent considéré comme un rentier plutôt que comme un acteur utile de l’offre de logement. Cette vision a conduit à une fiscalité lourde, instable et souvent décourageante. Elle a aussi alimenté un sentiment de déséquilibre dans les relations entre propriétaire et locataire. En fragilisant ce secteur, nous avons aggravé la pression sur le logement social et sur l’ensemble du marché. Il faut redonner confiance aux investisseurs privés pour relancer le logement neuf et combattre l’idée selon laquelle investir dans la pierre serait nécessairement une rente. Cela suppose une fiscalité plus stable, plus lisible et plus incitative. Il faut cesser de décourager ceux qui acceptent de mobiliser leur épargne pour construire et louer. Des mesures fortes pourraient être envisagées, notamment pour les constructions neuves, car c’est là que l’effet sur l’offre serait le plus direct. Pour toutes ces raisons, une réflexion doit être menée sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sur le traitement fiscal des revenus locatifs nets et sur la mise en place d’un cadre plus favorable à l’investissement locatif privé.Enfin, le logement social doit évidemment continuer à jouer son rôle. Il est indispensable pour les ménages les plus modestes et pour les territoires les plus tendus. Mais il ne peut pas, à lui seul, compenser le déséquilibre du reste du marché. Il faut rappeler que les organismes HLM ont été fragilisés par certaines décisions, notamment la réduction de loyer de solidarité (RLS), qui leur a fait supporter une partie de la baisse des aides personnalisées au logement (APL) : ces mesures ont réduit leur capacité d’investissement et la production de logements sociaux est ainsi passée d’environ 120 000 par an à près de 80 000, soit une baisse d’un tiers. Il faut donc améliorer la gestion du parc, favoriser la rotation, mieux mutualiser les moyens et optimiser l’utilisation des ressources disponibles. Le logement social doit être renforcé, mais il doit s’inscrire dans une politique globale qui agit aussi sur l’accession, sur le locatif privé, sur le foncier et sur la construction neuve.La crise du logement que nous connaissons aujourd’hui n’est pas sans précédent. Elle rappelle les grandes tensions que notre pays a déjà connues, notamment dans les années 1950-1960, mais nous disposons aujourd’hui de tous les outils pour agir. La question est désormais celle de la volonté politique. Il nous faut libérer l’offre, simplifier les règles, soutenir l’accession sociale,…

…redonner confiance aux investisseurs et assurer une véritable remise en mouvement… (Le temps de parole étant écoulé, Mme la présidente coupe le micro de l’orateur.)